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「改修工事(集合住宅)のマクロ的価格傾向に関する研究」の調査結果

 (財)建設物価調査会総合研究所は3月14日、平成22年度版第五回「改修工事(集合住宅)のマクロ的価格傾向に関する研究」の調査結果を発表した。 マンションの改修工事金額を工事科目別に分析したもので、改修計画の予算立案等で参考資料に使える。改修周期はおおむね12〜14年、改修目的は新築当初レベルへの回復を目指す「修繕」が多く、「診断・設計・監理」と施工を分離発注する割合は68.6%、総工費に対する割合の中央値は6.73%だった。
 設計事務所や工事会社等に最終的な契約金額等を聞くアンケート調査。回答の7割が分譲マンションが占めており、マンション大規模修繕工事の科目別工事単価データとして利用価値がある。 同じ科目でも単価に大きな差があり「既存建物の劣化状況や施工条件など、改修工事の独特の個別的要因が影響している」(総合研究所技術研究部)。

工事費(建築系)

 工事科目の中でもっとも件数が多かったのは「外壁塗装計」。下地補修。シーリング、タイル補修、外壁塗装吹き付けを含んだ数値で、戸当たり単価の中央値は266,962円。 戸当たり20万〜32万5千円が最多分布。戸数別では中央値で「29戸以下」35万6747円に対し、「200戸以上」は18万8673円と3倍開きがあり、大規模マンションのスケールメリットが示されている。

工事費(設備系)

 戸当たり単価の中央値で、給水管は共用部の全面取り替え13万9693円、ライニング18万9223円。専有部を含んだ全面取り替え38万5895円、ライニング22万1607円、雑排水管は13万6966円。
 配電盤1万4038円、インターホン、オートロック等11万4889円。

改修周期

 屋根防水、床防水、外壁塗装等、鉄部塗装等で多い中央値は12年。興味深いのは分譲に対し、民間・公団等をあわせた賃貸の方が大半の科目で周期が長い点。露出屋根防水では分譲12年、賃貸17年。外壁のコンクリート補修は分譲12年、賃貸20年。外部付属物の鉄部塗装は分譲11年、賃貸16.5年。
 設備では給水管は分譲27年、賃貸27.5年。雑排水管は分譲31年、賃貸29年と目立って大きな差はない。

診断・設計・監理

 診断、設計、監理と工事の関係は「施工と分離発注」68.6%、「施工と一括発注」30.8%と、分離発注のケースが多い。
 総工事費に対する診断・設計・監理を戸当たり単価で見ると29戸以下に対し、200百戸以上の単価は6倍の開きがあり、スケールメリットが大きくなっている。

(マンション管理新聞 第869号より)



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